ABD emlak piyasası, görünüşte çelişkili bir durumda: satış hacmi düşüyor, ama ortalama ev fiyatı tarihinin en yüksek seviyesinde. Ulusal çapta ev satışları yavaşlarken, Haziran 2025’te ortalama satış fiyatı rekor kırarken, 1 milyon doların üzerindeki evlerde satışlar yılın aynı dönemine göre %14 arttı. Ekonomistler, bu durumun ardında artan servet eşitsizliği ve “hisse değiştiren” (trade-up) ev sahiplerinin olduğunu belirtiyor. İlk alıcılar dışarıda bırakılırken, zaten ev sahibi olanlar piyasayı itiyor.
📌 ABD’de konut satışları yavaşlasa da fiyatlar rekor seviyeye ulaştı.
📌 1 milyon doların üzerindeki evlerin satışları %14 arttı.
📌 Ekonomistler, zengin-yoksul uçurumunun bu tabloyu belirginleştirdiğini söylüyor.
🏠 Rekor Fiyatlara Rağmen Satışlar Devam Ediyor
ABD konut piyasasında ilginç bir durum yaşanıyor. Satış hacmi düşerken fiyatlar yükselmeye devam ediyor. Özellikle 1 milyon doların üzerindeki konutlarda satışlar, 2024’e göre %14 artış gösterdi.
Bu durum, piyasanın “ikiye bölündüğünü” gösteriyor: İlk kez ev almak isteyenler piyasaya giremezken, varlıklı kesim konut alımlarını sürdürüyor.
💵 Ekonomistlere Göre Neden?
Ekonomist Jessica Lautz, tabloyu şöyle özetliyor:
“Bu, tamamen ‘haves and have-nots’ yani sahip olanlarla olmayanlar arasındaki fark meselesi. Ev sahipliği olanlar, mevcut konutlarından kazandıkları sermaye ile yeni evlere geçiş yapabiliyor. İlk kez ev alacaklar ise tamamen dışarıda kalıyor.”
📊 Zengin-Yoksul Uçurumu Etkisi
– İlk kez ev alacaklar, yüksek fiyatlar ve mortgage faizleri nedeniyle piyasadan çekiliyor.
– Mevcut ev sahipleri, sahip oldukları konut değerlerinden elde ettikleri kazançla yeni evlere geçiş yapabiliyor.
– Bu durum, özellikle lüks segmentte (1 milyon $ üzeri) satışları canlı tutuyor.
ABD’de Ev Fiyatları Neden Düşmüyor? Zenginlerin “Hisse Değişimi” Sarmalı Piyasayı Tutuyor
📉 Satışlar Düşüyor, Fiyatlar Neden Artıyor?
ABD’de ev satışları son 12 aydır düşüş eğiliminde. Ancak fiyatlar yükselmiş durumda:
| Gösterge | Trend |
|---|---|
| Toplam ev satışları | %8 düşüş (2024’e göre) |
| Ortalama satış fiyatı | Rekor seviye (~$425.000) |
| 1M+ dolarlık ev satışları | %14 artış (Haziran 2025) |
| İkinci el ev stok sayısı | Düşük (talep fazla, arz az) |
Bu durum, piyasayı iki sınıfa böldü:
- Sahip olmayanlar (ilk alıcılar): faizler, fiyatlar, depozito nedeniyle alamıyor
- Sahip olanlar: evlerinin değer artışıyla daha büyük evlere geçiyor
🏡 “Hisse Değişimi” Nedir? Nasıl Çalışıyor?
“Trade-up” veya “hisse değiştirme”, şu şekilde işler:
- Bir aile, 2018’de 300.000 dolara ev aldı
- Bugün o evin değeri 650.000 dolar
- Bu aile, evin değer artışı ve kira geliriyle 1.2 milyon dolarlık ev alıyor
- Bu tür alıcılar, yüksek fiyatlı segmenti itiyor
Bu alıcılar, genellikle:
- Daha düşük faizli eski ipoteklerinde
- Yüksek net değer (equity) oluşturmuş
- Gelirleri yüksek, kredi skorları iyi
💰 Servet Eşitsizliği Piyasayı Nasıl Şekillendiriyor?
| Grup | Durum |
|---|---|
| Zenginler (ev sahipleri) | Değer artışıyla servet kazanıyor, yeni ev alıyor |
| Orta gelir (kiracılar) | Ev almak için birikim yapamıyor |
| Düşük gelir | Kira bile zor ödeniyor |
“Bu bir emlak krizi değil, bir servet krizi.” – Jessica Lautz, National Association of Realtors
📈 Lüks Segmentte Rekor Talep
- 1 milyon doların üzerindeki evlerde satışlar %14 arttı
- Özellikle Florida, Texas, Arizona, Nevada‘da büyük artış
- Alıcılar: emekliler, uzaktan çalışanlar, yatırımcılar
- Evlerde çalışma ofisi, büyük bahçe, güvenlik sistemleri aranıyor
🏗️ Yeni Evler Neden Fazla Yok?
- İnşaat maliyetleri (çelik, alüminyum, işçilik) hâlâ yüksek
- Faizler %6.5-7.5 aralığında, inşaat kredileri maliyetli
- Kent merkezlerinde inşaat izni almak zor
- Yatırımcılar, yeni evleri kiraya vererek kar ediyor, satmıyor
🔮 Gelecek Ne Getirecek?
- 2025-2026: Faizlerde düşüş beklentisi var → ilk alıcılar döner mi?
- Prefabrik evler: Daha ucuz, hızlı inşa edilen evler popülerleşiyor
- Ancak eşitsizlik devam ederse, piyasa ikiye bölünmüş kalacak
Alaturka sitesinden daha fazla şey keşfedin
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
📜 Telif Hakkı Uyarısı: Bu içerik Alaturka tarafından hazırlanmış olup, Telif Hakkı ile korunmaktadır. İzinsiz kopyalanması, yeniden yayınlanması ya da alıntılanması yasaktır. İçeriğin paylaşılması durumunda, orijinal kaynak olarak tam URL'ye aktif ve arama motorları tarafından takip edilebilir (dofollow) bir bağlantı verilmesi zorunludur.
Kaynak göstermeyen siteler hakkında Google'a Telif Hakkı İhlali (DMCA) bildirimi yapılacaktır.
