ABD’de $500,000’lık Bir Ev Almak İçin Ne Kadar Gelir Gerekir?

500.000 dolarlık bir ev, ABD’de orta-yüksek segmentte bir konut anlamına gelir. Ancak bu evi satın alabilmek için sadece tasarrufunuz yetmez – kararlı bir gelir akışı da gerekir.

📌 Ev sahibi olmak büyük bir finansal planlama gerektirir.

📌 Bir evin fiyatı kadar, faiz oranı, vergi, sigorta ve peşinat da bütçenizi belirler.

📌 500.000 dolarlık bir ev için yıllık en az 145.000 dolarlık bir gelir gerekebilir.

500.000 Dolarlık Ev İçin Temel Hesaplama

500.000 dolarlık bir evin tamamını krediyle almak gerekmez.

• 20% peşinatla (100.000 $) kredi tutarı 400.000 dolara düşer.
• 30 yıl vadeli, %7 faizli bir kredide aylık anapara ve faiz ödemesi yaklaşık 2.660 $ olur.
• Buna vergi ve sigorta eklendiğinde aylık toplam ödeme yaklaşık 3.425 $ seviyesine çıkar.

Bu durumda, 28% kuralına göre bu evi alabilmek için yıllık brüt gelirin yaklaşık 147.000 $ olması gerekir.

Vergi ve Sigorta Masrafları

• Emlak vergisi: 2024’te ABD ortalaması %0,90. 500.000 $’lık bir ev için bu yıllık yaklaşık 4.500 $ (aylık 375 $).
• Ev sigortası: Artan primlerle birlikte yıllık yaklaşık 4.680 $ (aylık 390 $).

Bu iki gider, kredi ödemesine eklenerek aylık yükü artırır.

Peşinatın Etkisi

Peşinat tutarı, sadece kredi miktarını değil, faiz oranını, aylık ödemeyi ve PMI (Özel Konut Sigortası) gerekliliğini de etkiler.

• %20 peşinat: PMI gerekmez, ödemeler daha düşük olur.
• %5-10 peşinat: Daha yüksek aylık ödeme ve PMI eklenir.
• 0 peşinat (VA, USDA kredileri): Daha erişilebilir ama ek ücret ve şartlar olabilir.

Borçlar ve Kredi Skorunun Önemi

Gelir tek başına yeterli değil. Bankalar borç-gelir oranına (DTI) bakar.

• Hiç borcu olmayan bir kişi için 3.425 $’lık aylık ödeme, 147.000 $ gelirle mümkün.
• Ancak 800 $ aylık borcu olan biri için gelir gereksinimi yaklaşık 180.000 $’a çıkar.

Kredi skoru da belirleyicidir: Yüksek skor düşük faiz getirir ve aylık ödemeyi düşürür.

Örnek Senaryolar

Senaryo	Peşinat	Faiz Oranı	Aylık Ödeme	Gerekli Yıllık Gelir
%30 peşinat	150.000 $	%6,75	3.035 $	130.071 $
%20 peşinat	100.000 $	%7	3.425 $	146.785 $
%10 peşinat	50.000 $	%7,25 + PMI	4.096 $	175.542 $
%5 peşinat	25.000 $	%7,50 + PMI	4.403 $	188.700 $

Sonuç: Ne Kadar Gelirle Ev Alabilirsiniz?

500.000 dolarlık bir evi alabilmek;

• Geliriniz, peşinat miktarınız, kredi notunuz, borçlarınız ve bulunduğunuz eyalete bağlıdır.
• Gerçekçi bir planlama için bir finansal danışmanla görüşmek, vergileri ve toplam maliyetleri hesaba katmak önemlidir.

Genellikle, lender’lar (kredi verenler) “28% kuralı“nı kullanır: aylık konut gideriniz (faiz, vergi, sigorta) brüt gelirinizin %28’inden fazla olmamalı. %20 peşinat, iyi kredi skoru ve %7 faiz oranı varsayımıyla, bu evi almak için yıllık 147.000 dolar üzeri gelir gerekiyor. Ancak borçlarınız, kredi skorunuz veya yaşadığınız eyalet bu rakamı önemli ölçüde değiştirebilir.

💰 500.000 Dolarlık Ev = 500.000 Dolarlık Kredi Mi?

Hayır.

📌 %20 Peşinat Verirseniz:

• Peşinat: $100.000
• Kredi Tutarı: $400.000

Bu, aylık ödemelerinizi önemli ölçüde düşürür ve PMI (özel mortgage sigortası) ödemekten kurtarır.

📉 Aylık Ödeme Nasıl Hesaplanır? (Temel Bileşenler)

Aşağıdaki hesaplama, $400.000 kredi, %7 faiz, 30 yıl sabit temel alınarak yapıldı:

Bileşen	Aylık Maliyet
Ana Para + Faiz	$2.660
Mülk Vergisi(0.90% oranında)	$375
Ev Sahipliği Sigortası	$390
Toplam Aylık Ödeme	$3.425

 

📌 Not:

• Mülk vergisi eyaletlere göre değişir: New Jersey’de çok yüksek, Alabama’da çok düşük
• Sigorta ücretleri son yıllarda %20+ arttı

🧮 Gelir Gereksinimi: 28% Kuralı Nedir?

Lender’lar, aylık konut giderinizin brüt aylık gelirinizin %28’inden fazla olmamasını ister.

📌 Hesaplama:

• Aylık ödeme: $3.425
• $3.425 ÷ 0.28 = $12.232 aylık gelir
• Yıllık gelir: $146.785 → yuvarlak $147.000+

Bu, borcunuz, kredi skorunuz veya ek masraflar olmadan temiz bir senaryo.

🔁 Peşinat Senaryoları ve Etkileri

Peşinatınız ne kadar yüksek olursa, gelir gereksiniminiz o kadar düşük olur:

Peşinat	Kredi	PMI	Aylık Ödeme	Gerekli Gelir
%30 ($150K)	$350K	Yok	~$3.035	$130.000
%20 ($100K)	$400K	Yok	~$3.425	$147.000
%10 ($50K)	$450K	Var	~$4.096	$175.500
%5 ($25K)	$475K	Var	~$4.403	$188.700

 

📌 PMI (Özel Mortgage Sigortası):

• %20’den az peşinat verirseniz, lender PMI ister
• Yıllık %0.5-2.0 oranında ek ücret eklenir
• %20 equity’e ulaşınca iptal edilebilir

📊 Borç ve Kredi Skoru Nasıl Etkiler?

Gelir tek başına yeterli değildir. Lender’lar geri ödeme riskinizi değerlendirir.

1. Arka Borç Oranı (Back-End DTI)

Tüm aylık borçlarınız (kredi kartı, otomobil, öğrenci kredisi) + konut ödemesi ≤ brüt gelirinizin %36-43’ü

📌 Örnek:

• Aylık konut ödemesi: $3.425
• Diğer borçlar: $800 (araba + kredi kartı)
• Toplam: $4.225
• $4.225 ÷ 0.36 = $11.736 aylık gelir → $140.832 yıllık
• Ancak lender’lar daha katı olabilir → $180.000+ gelir istenebilir

2. Kredi Skoru (FICO)

Skor	Faiz Oranı	Etki
760+ (Mükemmel)	%6.75	Aylık $2.660
680 (Orta)	%7.50	Aylık $2.800
620 (Düşük)	%8.25	Aylık $2.980

 

📌 Sonuç: Kredi skorunuz düştükçe, aylık ödeme ve gelir gereksinimi artar

🌎 Yerleşim Yeri Neden Bu Kadar Önemli?

Mülk vergisi ve sigorta, eyaletlere göre ciddi farklar gösterir:

Eyalet	ORT. MÜLK VERGİSİ	ORT. SİGORTA	TOPLAM AYLIK ÖDEME (500 EV)
New Jersey	$779	$450	$3.889→$166.000+ gelir
Texas	$500	$400	$3.560→$152.000+ gelir
Alabama	$58	$300	$3.018→$129.000+ gelir

 

📌 İpucu:

Daha düşük vergili eyaletlerde ev almak, aylık maliyeti önemli ölçüde düşürür

✅ Alternatif: Sıfır Peşinatlı Krediler

Bazı programlar, düşük veya sıfır peşinat sunar:

Kredi Türü	Kim İçin	Özellikler
VA Loan	Asker ve gaziler	%0 peşinat, %2.15 başlangıç ücreti
USDA Loan	Kırsal alanlar	%0 peşinat, gelir sınırı var
FHA Loan	Düşük kredi skorlu alıcılar	%3.5 peşinat, PMI zorunlu

 

Ancak bu krediler, yüksek ek ücretler veya daha yüksek faiz içerebilir.