500.000 dolarlık bir ev, ABD’de orta-yüksek segmentte bir konut anlamına gelir. Ancak bu evi satın alabilmek için sadece tasarrufunuz yetmez – kararlı bir gelir akışı da gerekir.
📌 Ev sahibi olmak büyük bir finansal planlama gerektirir.
📌 Bir evin fiyatı kadar, faiz oranı, vergi, sigorta ve peşinat da bütçenizi belirler.
📌 500.000 dolarlık bir ev için yıllık en az 145.000 dolarlık bir gelir gerekebilir.
500.000 Dolarlık Ev İçin Temel Hesaplama
500.000 dolarlık bir evin tamamını krediyle almak gerekmez.
- 20% peşinatla (100.000 $) kredi tutarı 400.000 dolara düşer.
- 30 yıl vadeli, %7 faizli bir kredide aylık anapara ve faiz ödemesi yaklaşık 2.660 $ olur.
- Buna vergi ve sigorta eklendiğinde aylık toplam ödeme yaklaşık 3.425 $ seviyesine çıkar.
Bu durumda, 28% kuralına göre bu evi alabilmek için yıllık brüt gelirin yaklaşık 147.000 $ olması gerekir.
Vergi ve Sigorta Masrafları
- Emlak vergisi: 2024’te ABD ortalaması %0,90. 500.000 $’lık bir ev için bu yıllık yaklaşık 4.500 $ (aylık 375 $).
- Ev sigortası: Artan primlerle birlikte yıllık yaklaşık 4.680 $ (aylık 390 $).
Bu iki gider, kredi ödemesine eklenerek aylık yükü artırır.
Peşinatın Etkisi
Peşinat tutarı, sadece kredi miktarını değil, faiz oranını, aylık ödemeyi ve PMI (Özel Konut Sigortası) gerekliliğini de etkiler.
- %20 peşinat: PMI gerekmez, ödemeler daha düşük olur.
- %5-10 peşinat: Daha yüksek aylık ödeme ve PMI eklenir.
- 0 peşinat (VA, USDA kredileri): Daha erişilebilir ama ek ücret ve şartlar olabilir.
Borçlar ve Kredi Skorunun Önemi
Gelir tek başına yeterli değil. Bankalar borç-gelir oranına (DTI) bakar.
- Hiç borcu olmayan bir kişi için 3.425 $’lık aylık ödeme, 147.000 $ gelirle mümkün.
- Ancak 800 $ aylık borcu olan biri için gelir gereksinimi yaklaşık 180.000 $’a çıkar.
Kredi skoru da belirleyicidir: Yüksek skor düşük faiz getirir ve aylık ödemeyi düşürür.
Örnek Senaryolar
| Senaryo | Peşinat | Faiz Oranı | Aylık Ödeme | Gerekli Yıllık Gelir |
|---|---|---|---|---|
| %30 peşinat | 150.000 $ | %6,75 | 3.035 $ | 130.071 $ |
| %20 peşinat | 100.000 $ | %7 | 3.425 $ | 146.785 $ |
| %10 peşinat | 50.000 $ | %7,25 + PMI | 4.096 $ | 175.542 $ |
| %5 peşinat | 25.000 $ | %7,50 + PMI | 4.403 $ | 188.700 $ |
Sonuç: Ne Kadar Gelirle Ev Alabilirsiniz?
500.000 dolarlık bir evi alabilmek;
- Geliriniz, peşinat miktarınız, kredi notunuz, borçlarınız ve bulunduğunuz eyalete bağlıdır.
- Gerçekçi bir planlama için bir finansal danışmanla görüşmek, vergileri ve toplam maliyetleri hesaba katmak önemlidir.
Genellikle, lender’lar (kredi verenler) “28% kuralı“nı kullanır: aylık konut gideriniz (faiz, vergi, sigorta) brüt gelirinizin %28’inden fazla olmamalı. %20 peşinat, iyi kredi skoru ve %7 faiz oranı varsayımıyla, bu evi almak için yıllık 147.000 dolar üzeri gelir gerekiyor. Ancak borçlarınız, kredi skorunuz veya yaşadığınız eyalet bu rakamı önemli ölçüde değiştirebilir.
💰 500.000 Dolarlık Ev = 500.000 Dolarlık Kredi Mi?
Hayır.
📌 %20 Peşinat Verirseniz:
- Peşinat: $100.000
- Kredi Tutarı: $400.000
Bu, aylık ödemelerinizi önemli ölçüde düşürür ve PMI (özel mortgage sigortası) ödemekten kurtarır.
📉 Aylık Ödeme Nasıl Hesaplanır? (Temel Bileşenler)
Aşağıdaki hesaplama, $400.000 kredi, %7 faiz, 30 yıl sabit temel alınarak yapıldı:
| Bileşen | Aylık Maliyet |
|---|---|
| Ana Para + Faiz | $2.660 |
| Mülk Vergisi(0.90% oranında) | $375 |
| Ev Sahipliği Sigortası | $390 |
| Toplam Aylık Ödeme | $3.425 |
📌 Not:
- Mülk vergisi eyaletlere göre değişir: New Jersey’de çok yüksek, Alabama’da çok düşük
- Sigorta ücretleri son yıllarda %20+ arttı
🧮 Gelir Gereksinimi: 28% Kuralı Nedir?
Lender’lar, aylık konut giderinizin brüt aylık gelirinizin %28’inden fazla olmamasını ister.
📌 Hesaplama:
- Aylık ödeme: $3.425
- $3.425 ÷ 0.28 = $12.232 aylık gelir
- Yıllık gelir: $146.785 → yuvarlak $147.000+
Bu, borcunuz, kredi skorunuz veya ek masraflar olmadan temiz bir senaryo.
🔁 Peşinat Senaryoları ve Etkileri
Peşinatınız ne kadar yüksek olursa, gelir gereksiniminiz o kadar düşük olur:
| Peşinat | Kredi | PMI | Aylık Ödeme | Gerekli Gelir |
|---|---|---|---|---|
| %30 ($150K) | $350K | Yok | ~$3.035 | $130.000 |
| %20 ($100K) | $400K | Yok | ~$3.425 | $147.000 |
| %10 ($50K) | $450K | Var | ~$4.096 | $175.500 |
| %5 ($25K) | $475K | Var | ~$4.403 | $188.700 |
📌 PMI (Özel Mortgage Sigortası):
- %20’den az peşinat verirseniz, lender PMI ister
- Yıllık %0.5-2.0 oranında ek ücret eklenir
- %20 equity’e ulaşınca iptal edilebilir
📊 Borç ve Kredi Skoru Nasıl Etkiler?
Gelir tek başına yeterli değildir. Lender’lar geri ödeme riskinizi değerlendirir.
1. Arka Borç Oranı (Back-End DTI)
Tüm aylık borçlarınız (kredi kartı, otomobil, öğrenci kredisi) + konut ödemesi ≤ brüt gelirinizin %36-43’ü
📌 Örnek:
- Aylık konut ödemesi: $3.425
- Diğer borçlar: $800 (araba + kredi kartı)
- Toplam: $4.225
- $4.225 ÷ 0.36 = $11.736 aylık gelir → $140.832 yıllık
- Ancak lender’lar daha katı olabilir → $180.000+ gelir istenebilir
2. Kredi Skoru (FICO)
| Skor | Faiz Oranı | Etki |
|---|---|---|
| 760+ (Mükemmel) | %6.75 | Aylık $2.660 |
| 680 (Orta) | %7.50 | Aylık $2.800 |
| 620 (Düşük) | %8.25 | Aylık $2.980 |
📌 Sonuç: Kredi skorunuz düştükçe, aylık ödeme ve gelir gereksinimi artar
🌎 Yerleşim Yeri Neden Bu Kadar Önemli?
Mülk vergisi ve sigorta, eyaletlere göre ciddi farklar gösterir:
| Eyalet | ORT. MÜLK VERGİSİ | ORT. SİGORTA | TOPLAM AYLIK ÖDEME (500 EV) |
|---|---|---|---|
| New Jersey | $779 | $450 | $3.889→$166.000+ gelir |
| Texas | $500 | $400 | $3.560→$152.000+ gelir |
| Alabama | $58 | $300 | $3.018→$129.000+ gelir |
📌 İpucu:
Daha düşük vergili eyaletlerde ev almak, aylık maliyeti önemli ölçüde düşürür
✅ Alternatif: Sıfır Peşinatlı Krediler
Bazı programlar, düşük veya sıfır peşinat sunar:
| Kredi Türü | Kim İçin | Özellikler |
|---|---|---|
| VA Loan | Asker ve gaziler | %0 peşinat, %2.15 başlangıç ücreti |
| USDA Loan | Kırsal alanlar | %0 peşinat, gelir sınırı var |
| FHA Loan | Düşük kredi skorlu alıcılar | %3.5 peşinat, PMI zorunlu |
Ancak bu krediler, yüksek ek ücretler veya daha yüksek faiz içerebilir.
Alaturka sitesinden daha fazla şey keşfedin
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
