📌 ABD’de ev almak, Türk göçmenler için uzun vadeli yatırım ve vatandaşlığa giden yolda önemli bir adım.
📌 Mortgage (konut kredisi) süreci, vergi yükümlülükleri ve ek masraflar hakkında bilmeniz gerekenler.
📌 National Association of Realtors (NAR) 2025 raporuna göre ABD’de ortalama ev fiyatı $412.000.
📌 Freddie Mac verileri, mortgage faiz oranlarının 2025’te ortalama %6,3 seviyesinde olduğunu gösteriyor.
📌 IRS ve eyalet verilerine göre emlak vergileri eyalete göre %0,3 – %2,2 arasında değişiyor.
📌 İlk kez ev alacaklara özel ipuçları ve eyalet bazlı avantajlar.
ABD’de Ev Sahibi Olmanın Önemi
ABD’de ev sahibi olmak, yalnızca barınma ihtiyacını karşılamakla kalmaz, aynı zamanda uzun vadede finansal güvenlik sağlar. Ayrıca, uzun süreli oturum niyeti göstermek ve ileride vatandaşlık başvurularını güçlendirmek açısından da avantajlıdır. Türk göçmenler için ev satın almak, ABD’de kalıcı bir yaşam kurmanın en somut adımlarından biridir. Ancak süreç, alışkın olduğumuz Türkiye’deki uygulamalardan oldukça farklıdır.
2025’te ABD Konut Piyasası
National Association of Realtors (NAR) 2025 Housing Market Report‘a göre:
- Ortalama ev fiyatı: $412.000
- En pahalı eyaletler: California, Hawaii, Massachusetts
- En uygun eyaletler: West Virginia, Oklahoma, Arkansas
Freddie Mac Mortgage Market Survey (2025):
- Ortalama 30 yıllık sabit faiz: %6,3
- Ortalama 15 yıllık sabit faiz: %5,8
Mortgage (Konut Kredisi) Süreci
ABD’de ev alırken en yaygın yöntem, mortgage (konut kredisi) kullanmaktır.İşte mortgage sürecinde bilmeniz gereken temel adımlar:
1. Kredi Puanınızı Öğrenin (Credit Score)
- ABD’de mortgage alabilmek için genellikle en az 620 (Fannie Mae/Freddie Mac standardı) puanlık kredi skoru gerekir.
- Daha yüksek puan, daha düşük faiz oranı anlamına gelir. En iyi faiz oranları: 740+ puan
2. Down Payment (Peşinat) Ödeyin
- Ortalama peşinat oranı: %5 – %20.
- Eğer %20’nin altında ödeme yaparsanız, Özel Mortgage Sigortası (PMI) zorunludur.
3. Mortgage Türünü Seçin
- Sabit faizli mortgage: Faiz oranı değişmez, bütçe planlaması kolaydır.
- Değişken faizli mortgage (ARM): Başta düşük faiz ama ilerleyen dönemde artış riski vardır.
4. Ön Onay Alın
Ev aramadan önce bankadan ön onay mektubu almak, alıcı olarak ciddiyetinizi gösterir.
Emlak Vergileri ve Vergi Yükümlülükleri
ABD’de ev sahipliği beraberinde emlak vergisi (property tax) sorumluluğu getirir: IRS ve eyalet raporlarına göre:
- Emlak vergisi (Property Tax): %0,3 – %2,2 (eyalete göre) arasında değişir.
- Bu vergi genellikle yıllık olarak belediyeye ödenir.
- Ev sahipleri, bazı federal ve eyalet düzeyinde vergi indirimlerinden yararlanabilir.
Ek Masraflar
ABD’de ev alırken dikkate almanız gereken ek maliyetler:
- Tapu masrafları (Closing costs): Alım bedelinin %2 – %5’i.
- Ev sigortası: Ortalama yıllık maliyet $1.200 – $1.500.
- Bakım ve onarım giderleri: Özellikle müstakil evlerde yıllık ortalama $2.000 – $3.000.
Türk Göçmenler İçin Öneriler
- Yerel bir emlakçı ile çalışın. Türkçe konuşan danışmanlar, süreci kolaylaştırır.
- Eyalet teşviklerini araştırın. Bazı eyaletler, ilk kez ev alacak göçmenlere destek sunar.
- Kredi geçmişinizi iyileştirin. Ödeme geçmişiniz mortgage faiz oranını doğrudan etkiler.
- Uzun vadeli plan yapın. ABD’de taşınma masrafları yüksek olduğu için kısa sürede ev değiştirmek maliyetlidir.
Ev Alırken Dikkat Edilecek Eyaletler
- Texas: Emlak vergileri yüksek ama konut fiyatları nispeten uygun.
- Florida: Vergi yükü düşük, iklim avantajı var ama sigorta maliyetleri yüksek.
- New Jersey & New York: Yüksek fiyatlar ama güçlü iş piyasası.
- Illinois & Michigan: Orta sınıf aileler için uygun maliyetli konut seçenekleri.
İlk Defa Ev Alacaklara 5 Altın Tavsiye
- Bütçenizi gerçekçi belirleyin. Toplam gelirinizin %28’inden fazlasını mortgage’a ayırmayın.
- Ev müfettişi tutun. Gizli yapısal sorunları önceden tespit edin.
- Okul bölgelerini araştırın. Çocuklu aileler için evin bulunduğu okul bölgesi kritik önemdedir.
- Sigorta seçeneklerini kıyaslayın. Farklı şirketlerden teklif alarak tasarruf edin.
- Uzun vadeli düşünün. Alacağınız evin gelecekte değer kazanma potansiyelini değerlendirin.
SSS: Sık Sorulan Sorular
1. ABD’de ev almak için vatandaşlık şart mı?
Hayır. Green Card sahipleri ve bazı vizelerle bulunan kişiler de ev satın alabilir.
2. Mortgage almak için Türkiye’deki kredi geçmişim geçerli mi?
Hayır. ABD’de kendi kredi geçmişinizi oluşturmanız gerekir.
3. İlk kez ev alacaklara devlet desteği var mı?
Evet. Bazı eyaletler, ilk kez ev alacaklara düşük faizli kredi ve vergi teşvikleri sunar..
Kaynaklar
- National Association of Realtors (NAR) – 2025 Housing Market Report
- Freddie Mac – Primary Mortgage Market Survey 2025
- Internal Revenue Service (IRS) – Property Taxes by State
- Fannie Mae & Freddie Mac – Mortgage Eligibility Guidelines
