ABD emlak piyasası, görünüşte çelişkili bir durumda: satış hacmi düşüyor, ama ortalama ev fiyatı tarihinin en yüksek seviyesinde. Ulusal çapta ev satışları yavaşlarken, Haziran 2025’te ortalama satış fiyatı rekor kırarken, 1 milyon doların üzerindeki evlerde satışlar yılın aynı dönemine göre %14 arttı. Ekonomistler, bu durumun ardında artan servet eşitsizliği ve “hisse değiştiren” (trade-up) ev sahiplerinin olduğunu belirtiyor. İlk alıcılar dışarıda bırakılırken, zaten ev sahibi olanlar piyasayı itiyor.
📌 ABD’de konut satışları yavaşlasa da fiyatlar rekor seviyeye ulaştı.
📌 1 milyon doların üzerindeki evlerin satışları %14 arttı.
📌 Ekonomistler, zengin-yoksul uçurumunun bu tabloyu belirginleştirdiğini söylüyor.
🏠 Rekor Fiyatlara Rağmen Satışlar Devam Ediyor
ABD konut piyasasında ilginç bir durum yaşanıyor. Satış hacmi düşerken fiyatlar yükselmeye devam ediyor. Özellikle 1 milyon doların üzerindeki konutlarda satışlar, 2024’e göre %14 artış gösterdi.
Bu durum, piyasanın “ikiye bölündüğünü” gösteriyor: İlk kez ev almak isteyenler piyasaya giremezken, varlıklı kesim konut alımlarını sürdürüyor.
💵 Ekonomistlere Göre Neden?
Ekonomist Jessica Lautz, tabloyu şöyle özetliyor:
“Bu, tamamen ‘haves and have-nots’ yani sahip olanlarla olmayanlar arasındaki fark meselesi. Ev sahipliği olanlar, mevcut konutlarından kazandıkları sermaye ile yeni evlere geçiş yapabiliyor. İlk kez ev alacaklar ise tamamen dışarıda kalıyor.”
📊 Zengin-Yoksul Uçurumu Etkisi
– İlk kez ev alacaklar, yüksek fiyatlar ve mortgage faizleri nedeniyle piyasadan çekiliyor.
– Mevcut ev sahipleri, sahip oldukları konut değerlerinden elde ettikleri kazançla yeni evlere geçiş yapabiliyor.
– Bu durum, özellikle lüks segmentte (1 milyon $ üzeri) satışları canlı tutuyor.
ABD’de Ev Fiyatları Neden Düşmüyor? Zenginlerin “Hisse Değişimi” Sarmalı Piyasayı Tutuyor
📉 Satışlar Düşüyor, Fiyatlar Neden Artıyor?
ABD’de ev satışları son 12 aydır düşüş eğiliminde. Ancak fiyatlar yükselmiş durumda:
| Gösterge | Trend |
|---|---|
| Toplam ev satışları | %8 düşüş (2024’e göre) |
| Ortalama satış fiyatı | Rekor seviye (~$425.000) |
| 1M+ dolarlık ev satışları | %14 artış (Haziran 2025) |
| İkinci el ev stok sayısı | Düşük (talep fazla, arz az) |
Bu durum, piyasayı iki sınıfa böldü:
- Sahip olmayanlar (ilk alıcılar): faizler, fiyatlar, depozito nedeniyle alamıyor
- Sahip olanlar: evlerinin değer artışıyla daha büyük evlere geçiyor
🏡 “Hisse Değişimi” Nedir? Nasıl Çalışıyor?
“Trade-up” veya “hisse değiştirme”, şu şekilde işler:
- Bir aile, 2018’de 300.000 dolara ev aldı
- Bugün o evin değeri 650.000 dolar
- Bu aile, evin değer artışı ve kira geliriyle 1.2 milyon dolarlık ev alıyor
- Bu tür alıcılar, yüksek fiyatlı segmenti itiyor
Bu alıcılar, genellikle:
- Daha düşük faizli eski ipoteklerinde
- Yüksek net değer (equity) oluşturmuş
- Gelirleri yüksek, kredi skorları iyi
💰 Servet Eşitsizliği Piyasayı Nasıl Şekillendiriyor?
| Grup | Durum |
|---|---|
| Zenginler (ev sahipleri) | Değer artışıyla servet kazanıyor, yeni ev alıyor |
| Orta gelir (kiracılar) | Ev almak için birikim yapamıyor |
| Düşük gelir | Kira bile zor ödeniyor |
“Bu bir emlak krizi değil, bir servet krizi.” – Jessica Lautz, National Association of Realtors
📈 Lüks Segmentte Rekor Talep
- 1 milyon doların üzerindeki evlerde satışlar %14 arttı
- Özellikle Florida, Texas, Arizona, Nevada‘da büyük artış
- Alıcılar: emekliler, uzaktan çalışanlar, yatırımcılar
- Evlerde çalışma ofisi, büyük bahçe, güvenlik sistemleri aranıyor
🏗️ Yeni Evler Neden Fazla Yok?
- İnşaat maliyetleri (çelik, alüminyum, işçilik) hâlâ yüksek
- Faizler %6.5-7.5 aralığında, inşaat kredileri maliyetli
- Kent merkezlerinde inşaat izni almak zor
- Yatırımcılar, yeni evleri kiraya vererek kar ediyor, satmıyor
🔮 Gelecek Ne Getirecek?
- 2025-2026: Faizlerde düşüş beklentisi var → ilk alıcılar döner mi?
- Prefabrik evler: Daha ucuz, hızlı inşa edilen evler popülerleşiyor
- Ancak eşitsizlik devam ederse, piyasa ikiye bölünmüş kalacak
Alaturka sitesinden daha fazla şey keşfedin
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
