ABD’de ev alırken hangi hukuki riskler var. Tapu sigortası, HOA kuralları, avukat zorunluluğu ve closing costs. Türk göçmenler için 2025 kapsamlı rehberi ve Türkiye ile karşılaştırma.
Bu içerik, Alaturka editörleri tarafından özel olarak hazırlanmıştır.ABD’de ev satın alma süreci üzerine kullanılan veriler; U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), American Land Title Association (ALTA), National Association of Realtors (NAR), Federal Housing Administration (FHA) ve eyalet bazlı resmi kaynaklardan alınmıştır. Türkiye tarafında ise Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, TÜİK ve Emlak Konut GYO raporları incelenmiştir. Ayrıca ABD’de ev alan Türk göçmenlerin yaşadığı gerçek vakalar, avukat görüşleri ve piyasa deneyimleri de değerlendirilmiştir.
Amacımız, sadece genel bilgiler değil; Türk göçmenlerin ev alırken karşılaşabileceği özgün riskleri ve bu risklerden nasıl korunabileceklerini adım adım sunmaktır.
📌 Bölüm Başlıkları
- ABD’de Tapu ve Mülkiyet Sistemi
- Title deed, title insurance, escrow kavramları
- Türkiye’deki tapu sistemiyle temel farklar
- HOA (Homeowners Association) Kuralları ve Gizli Maliyetler
- HOA aidatları
- Yasaklar (renovasyon, ev kiralama, otopark kullanımı)
- Türk göçmenler için sık yaşanan sürprizler
- Eyalet Yasaları: Avukat, Noter ve Satın Alma Süreci
- Bazı eyaletlerde avukat tutma zorunluluğu
- Escrow şirketlerinin rolü
- Noter sisteminin farklılığı
- Türk Göçmenlerin Karşılaştığı Tipik Riskler
- Tapuda ipotek veya lien çıkması
- HOA’nın dava açabilmesi
- Title insurance alınmaması durumunda kayıplar
- Türkiye’de Gayrimenkul İşlemleriyle Farklar
- Tek tapu sistemi
- Resmî noter onayı
- Emlak vergisi ve devlet katkıları
- ABD – Türkiye Karşılaştırma Tablosu
- Tapu sistemi
- Alım satım süreçleri
- Hukuki sorumluluklar
- Sonuç ve Öneriler (Kontrol Listesi)
- Adım adım ev alırken dikkat edilecekler
- Türk göçmenler için pratik tavsiyeler
Bölüm 1: ABD’de Tapu ve Mülkiyet Sistemi
ABD’de ev satın alma sürecinin en kritik noktası, mülkiyetin (title) hukuki olarak temiz olmasıdır. Türkiye’deki gibi “tek tapu” sistemi yoktur; her eyaletin kendi uygulamaları vardır ve bu durum göçmenler için kafa karıştırıcı olabilir.
📜 Title Deed (Tapu Belgesi)
- ABD’de evin mülkiyeti county kayıt ofisinde tutulur, tapu belgesi orada saklanır.
- Türkiye’de olduğu gibi elinizde damgalı bir “tapu senedi” bulunmaz. Çoğu işlem dijital veya county arşivindedir.
- Satın alım sonrası alıcıya “Grant Deed” veya “Warranty Deed” gibi belgeler verilir.
🛡 Title Insurance (Tapu Sigortası)
- En büyük fark: ABD’de tapu sigortası (title insurance) zorunlu hale gelmiştir.
- Bu sigorta, geçmişteki ipotek, borç veya mülkiyet anlaşmazlıklarından dolayı alıcının zarar görmesini engeller.
- Örneğin: Evin önceki sahibinin ödenmemiş vergisi varsa, bu borç yeni alıcıya yüklenmez.
💰 Escrow Sistemi
- ABD’de alım satım süreci escrow şirketleri tarafından yürütülür.
- Escrow, hem alıcı hem satıcı adına tüm belgeleri ve parayı güvenceye alır, işlemler tamamlandığında mülkün devrini yapar.
- Türkiye’de noter huzurunda yapılan işlemler, ABD’de escrow üzerinden gerçekleşir.
🇹🇷 Türkiye ile Temel Fark
- Türkiye’de tapu dairesine gidilip resmi işlem yapılırken, ABD’de süreci avukatlar ve escrow şirketleri yönetir.
- ABD’deki sistem daha özel sektör odaklıdır; bu da hem hız hem de riskler açısından büyük fark yaratır.
📊 Özetle:
ABD’de ev alırken asıl mesele evi görmek değil, title raporunun temiz çıkmasıdır. Türk göçmenlerin en sık yaptığı hata, title insurance önemini küçümsemek oluyor. Oysa bu sigorta olmadan alınan ev, geçmişten gelen borçlar yüzünden ciddi kayıplara yol açabilir.
Bölüm 2: HOA (Homeowners Association) Kuralları ve Gizli Maliyetler
ABD’de özellikle apartman daireleri, townhouse’lar ve planlı siteler, Homeowners Association (HOA) adı verilen yönetim birliği tarafından idare edilir. Türk göçmenler için en büyük sürprizlerden biri de bu sistemdir.
💵 HOA Aidatları
- HOA, aylık veya yıllık aidat toplar. Bu aidatlar çöp toplama, bahçe bakımı, havuz, güvenlik, ortak alanlar için kullanılır.
- Aidatlar eyalet ve konuma göre büyük farklılık gösterir: Aylık $50 ile $1000 arasında olabilir.
- İlk bakışta küçük görünen aidatlar, uzun vadede mortgage ödemesine ek büyük yük haline gelir.
🚫 Yasaklar ve Kısıtlamalar
HOA, sadece bakım yapmaz; ev sahiplerine katı kurallar da koyar:
- Balkon renginizi değiştiremezsiniz.
- Evde uydu anteni takmak yasak olabilir.
- Bahçenizde hangi bitkiyi ekeceğinize bile karışabilirler.
- Bazı HOA’lar, evinizi kısa süreliğine kiralamanızı (Airbnb gibi) kesin olarak yasaklar.
⚖️ Hukuki Güç
- HOA, kurallarına uymayan ev sahiplerine ceza kesebilir.
- Aidat ödenmezse ev sahibine dava açabilir ve en uç noktada mülke haciz (lien) koyabilir.
- Yani ev sahibi olsanız bile HOA ile karşı karşıya kalabilirsiniz.
🇹🇷 Türk Göçmenler İçin Riskler
- Türkiye’de apartman aidatları genelde semboliktir ve sınırlı kurallar vardır.
- ABD’de ise HOA kuralları çok daha bağlayıcıdır ve yasal olarak uygulanabilir niteliktedir.
- Birçok Türk göçmen, ev aldıktan sonra bu kuralları öğrendiğinde büyük hayal kırıklığı yaşıyor.
📊 Özetle:
HOA, sadece “site yönetimi” değildir; küçük bir hükümet gibi davranır. Ev alırken mortgage ve vergilere bakmak yetmez, HOA’nın kurallarını ve aidatlarını mutlaka incelemek gerekir.
Bölüm 3: Eyalet Yasaları: Avukat, Noter ve Satın Alma Süreci
ABD’de ev alım süreci, eyaletten eyalete ciddi şekilde değişir. Türk göçmenler için kafa karıştırıcı olan nokta, bazı eyaletlerde avukat zorunlu iken bazılarında escrow şirketlerinin süreci yürütmesidir.
⚖️ Avukat Tutma Zorunluluğu
- New York, New Jersey, Massachusetts, Georgia gibi eyaletlerde ev alım satımında real estate attorney (gayrimenkul avukatı) bulundurmak zorunludur.
- Avukat, sözleşmeyi inceler, mülkiyet araştırmasını yapar ve alıcıyı hukuki risklerden korur.
- Kaliforniya veya Teksas gibi eyaletlerde ise avukat şart değildir; işlemler escrow şirketleri üzerinden yürütülür.
📑 Noter Sistemi Farkı
- Türkiye’de alım satım noter huzurunda yapılır.
- ABD’de ise noter yalnızca kimlik doğrulaması yapar, işlem güvencesi vermez.
- Asıl güvenceyi title insurance ve escrow sağlar.
🏦 Escrow Şirketlerinin Rolü
- Escrow, hem alıcı hem satıcının parasını ve belgelerini bağımsız bir hesapta tutar.
- İşlemler tamamlandığında mülk devri gerçekleşir.
- Bu sistem, göçmenler için güvenli olsa da, kötü escrow şirketleri veya hatalı sözleşmeler ciddi risk yaratabilir.
📊 Türk Göçmenler İçin Özel Riskler
- Türkiye’de alıcı doğrudan tapu dairesine gider; ABD’de ise özel sektör aracılığıyla işlem yapılır.
- Göçmenler çoğu zaman “resmiyet eksikliği” hisseder, ancak bu normaldir.
- Yine de alıcıların mutlaka avukat veya lisanslı realtor eşliğinde hareket etmesi gerekir.
📊 Özetle:
ABD’de ev alırken hangi eyalette olduğunuz, sürecin nasıl işleyeceğini belirler. Avukat zorunlu olan eyaletlerde daha yüksek masraf olur; ancak bu aynı zamanda daha güçlü hukuki koruma sağlar.
Bölüm 4: Türk Göçmenlerin Karşılaştığı Tipik Riskler
ABD’de ev alırken Türk göçmenlerin en çok yaşadığı sorunlar, sürecin Türkiye’den farklı işlemesi ve detayların gözden kaçırılmasıdır. İşte en sık rastlanan hukuki riskler:
🏚 Tapuda İpotek veya Lien Çıkması
- Önceki ev sahibinin ödenmemiş borçları, vergileri veya mahkeme kararları evin üzerine lien (haciz) olarak işlenmiş olabilir.
- Title insurance yoksa, bu borç yeni alıcıya kalır.
🏘 HOA Dava Açabilir
- Aidat ödemeyen veya kuralları ihlal eden ev sahiplerine HOA, doğrudan dava açabilir.
- En uç noktada, HOA borcu yüzünden ev kaybedilebilir.
📑 Eksik Sözleşmeler
- Eyalet yasalarına uygun olmayan sözleşmeler, alıcının haklarını zayıflatabilir.
- Bazı göçmenler, realtor veya mortgage broker’ın verdiği belgeleri anlamadan imzaladığı için yüksek ek masraflarla karşılaşıyor.
🔍 Denetim (Inspection) İhmal Edilmesi
- Ev satın almadan önce inspection (ekspertiz/denetim) yapılmazsa, sonradan büyük onarım masrafları çıkabilir.
- ABD’de satıcı “ev olduğu gibi satılır” (sold as is) diyebilir; bu durumda alıcı tüm riski üstlenir.
🇹🇷 Türk Göçmenlerde Yaygın Yanılgılar
- “Tapu senedim elimde olacak” beklentisi → ABD’de fiziksel tapu verilmez.
- “Aidatlar düşük olur” sanısı → HOA aidatları mortgage kadar yükselebilir.
- “Noter resmi garanti verir” düşüncesi → ABD’de noter sadece kimlik doğrular, işlemin güvenliğini sağlamaz.
📊 Özetle:
Türk göçmenler için en kritik nokta, her eyalette farklı olan hukuki süreçleri öğrenmek ve uzman desteği almadan imza atmamak. Küçük bir ihmal, yıllarca sürecek bir mali kayba dönüşebilir.
Bölüm 5: Türkiye’de Gayrimenkul İşlemleriyle Farklar
ABD’de ev alım süreci oldukça karmaşık görünürken, Türkiye’de sistem daha sade ve merkeziyetçidir. Bu farkları anlamak, göçmenlerin beklentilerini doğru yönetmeleri için önemlidir.
🏛 Tapu Sistemi
- Türkiye: Tüm işlemler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden yürütülür. Tek bir devlet dairesi ve resmî kayıt sistemi vardır.
- ABD: Tapu kayıtları county (ilçe) bazında tutulur. Merkezi bir sistem yoktur, her county kendi arşivini yönetir.
✍️ Noter ve Resmiyet
- Türkiye: Noter ve tapu dairesi resmi garanti sağlar. İşlemler doğrudan devletin kontrolünde yapılır.
- ABD: Noter yalnızca kimlik doğrulaması yapar, güvence vermez. İşlemler özel escrow şirketleri ve title insurance üzerinden korunur.
💵 Vergiler ve Masraflar
- Türkiye: Tapu harcı, alıcı ve satıcı arasında paylaştırılır (genelde %2 + %2). Yıllık emlak vergisi düşük seviyededir.
- ABD: Satın alma sürecinde closing costs (kapanış masrafları) vardır; %2-5 arası ek maliyet çıkar. Yıllık emlak vergisi eyalete göre yüksek olabilir (%1-3).
📑 Hukuki Sorumluluklar
- Türkiye: Satıcı, ev üzerindeki borçlardan alıcıyı sorumlu tutamaz. Tapuda işlem yapılınca tüm yükümlülükler kapanır.
- ABD: Önceki sahibin borçları (lien) evle birlikte alıcıya geçebilir. Bu yüzden title insurance kritik önemdedir.
🇹🇷 Kültürel Fark
- Türkiye’de alım satım genellikle tanıdık, emlakçı veya noter üzerinden yapılır.
- ABD’de ise alıcı için süreç çok daha profesyonel ama bürokratiktir; avukat, realtor, mortgage broker ve escrow şirketi aynı anda sürece dahil olur.
📊 Özetle:
Türkiye’de emlak sistemi devlet odaklı, ABD’de ise özel sektör odaklıdır. Bu nedenle ABD’de ev alırken her belgeyi incelemek ve uzmanlardan destek almak hayati öneme sahiptir.
Bölüm 6: ABD – Türkiye Karşılaştırma Tablosu
| Konu | ABD | Türkiye | Türk Göçmenler İçin Yorum |
|---|---|---|---|
| Tapu Sistemi | County bazlı, parçalı kayıtlar | Merkezi Tapu ve Kadastro sistemi | ABD’de daha karmaşık, Türkiye’de daha sade |
| Tapu Belgesi | Grant/Warranty Deed, çoğu dijital | Fiziksel tapu senedi | ABD’de fiziksel “tapu” verilmez |
| Hukuki Güvence | Title insurance + escrow | Noter + devlet garantisi | ABD’de özel sektör güvencesi, Türkiye’de devlet |
| Avukat Zorunluluğu | Eyalete göre değişir | Yok, noter sistemi var | ABD’de bazı eyaletlerde şart, masraflı |
| HOA (Site Yönetimi) | Güçlü, aidat ve kurallar bağlayıcı | Zayıf, sınırlı yetki | ABD’de HOA küçük bir “hükümet” gibi davranır |
| Vergiler & Masraflar | Closing costs %2-5 + yıllık emlak vergisi %1-3 | Tapu harcı %4, yıllık emlak vergisi düşük | ABD’de masraflar uzun vadede daha yüksek |
| Satıcı Sorumluluğu | Borç (lien) alıcıya geçebilir | Satıcı borçtan sorumlu | ABD’de title insurance alınmazsa risk büyük |
| Kültürel Yön | Avukat, realtor, escrow üçgeni | Emlakçı + noter + tapu dairesi | ABD’de daha profesyonel ama karmaşık süreç |
📊 Analiz:
- Türkiye’de devlet, işlemin merkezinde olduğu için güven daha yüksek.
- ABD’de sistem daha karmaşık ve masraflı ama aynı zamanda daha şeffaf ve rekabetçi.
- Türk göçmenler için en kritik fark: ABD’de “title insurance” ve “HOA kuralları” mutlaka kontrol edilmeli.
Bölüm 7: Sonuç ve Öneriler (Kontrol Listesi)
ABD’de ev almak isteyen Türk göçmenler için en kritik mesele, sürecin Türkiye’den çok farklı ve daha karmaşık olmasıdır. Yanlış bir adım, binlerce dolarlık kayıplara yol açabilir. Bu yüzden alım süreci mutlaka profesyonel destekle yürütülmelidir.
✅ Adım Adım Kontrol Listesi
- Title Raporunu İnceleyin:
- Ev üzerinde ipotek, vergi borcu veya lien var mı kontrol edin.
- Title insurance olmadan asla ev almayın.
- HOA Kurallarını Okuyun:
- Aidat miktarı ve artış planlarını sorun.
- Kiralama, renovasyon, otopark gibi kısıtlamaları öğrenin.
- Avukat ve Escrow Şirketi Seçin:
- Eyaletinizde avukat zorunluysa, deneyimli bir “real estate attorney” ile çalışın.
- Escrow şirketinin lisanslı ve güvenilir olduğundan emin olun.
- Inspection (Denetim) Yaptırın:
- Evin fiziksel durumunu bağımsız bir uzman incelemeli.
- “As is” satışlarda ekstra dikkatli olun.
- Closing Costs ve Vergileri Hesaplayın:
- %2-5 kapanış masraflarını bütçenize ekleyin.
- Yıllık emlak vergisini eyaletinize göre araştırın.
- Türkiye ile Karşılaştırmayı Unutmayın:
- Türkiye’deki gibi tek adımda noter güvencesi yok.
- ABD’de süreç daha profesyonel ama daha maliyetli.
📊 Son Söz:
Türk göçmenler için ABD’de ev almak, doğru adımlar izlendiğinde güvenli bir yatırım olabilir. Ancak title insurance, HOA kuralları ve eyalet yasaları ihmal edilirse, büyük riskler doğar. Strateji basittir: Her belgeyi kontrol et, her masrafı önceden öğren, profesyonel destek almadan imza atma.
